🏢 부동산 등기부등본 보는법, 3분이면 사기 피하는 법 (표제부+갑구+을구 완벽 정리)

💡 핵심 요약

✔ 등기부등본은 표제부-갑구-을구 3단 구조, 갑구는 소유권, 을구는 빚을 본다

✔ 계약 전 반드시 등기부등본 열람하고, 소유자와 계약자가 같은지 신분증 대조 필수

✔ 근저당, 가압류, 전세권 금액 합이 매매가·보증금보다 높으면 절대 계약 금지

✔ 등기부등본은 발급일이 생명, 계약 당일 오전에 다시 한 번 떼서 확인해야 한다

첫 오피스텔 계약 때 공인중개사가 준 등기부등본을 제대로 안 보고 500만원 전세금을 날릴 뻔했습니다. 을구에 근저당 2억 8천만원이 잡혀 있는데, 시세는 3억인 깡통주택이었습니다. 그때부터 등기부등본 보는법을 독하게 공부했습니다. 사실 3분이면 봅니다. 표제부에서 주소 확인, 갑구에서 주인 확인, 을구에서 빚 확인, 이 3개만 보면 사기의 90%는 걸러집니다. 오늘 그 방법을 그대로 알려드립니다.

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01. 표제부 - 이 집이 맞는지 확인하는 곳

등기부등본 첫 장 상단이 표제부입니다. 부동산의 주소, 면적, 구조, 용도가 적혀 있습니다. 여기서 볼 건 단 두 가지입니다. 첫째, 내가 계약하려는 주소와 등기부상 주소가 일치하는가. 도로명주소와 지번주소가 다를 수 있으니 지번으로 대조하세요. 둘째, 면적이 계약서와 같은가. 전용면적 59㎡인데 등기부는 84㎡라면 뭔가 이상한 겁니다. 표제부에 위반건축물 표시나 가등기가 있으면 대출과 전입신고가 안 될 수 있으니 바로 패스하는 것이 안전합니다. 다가구와 다세대, 오피스텔과 아파트 구분도 표제부에서 확인 가능합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원에 열람할 수 있습니다.

02. 갑구 - 진짜 주인이 누군지 확인하는 곳

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 누가 주인인지, 언제 샀는지, 압류나 가압류가 있는지 적혀 있습니다. 현재 유효한 소유자는 가장 아래쪽에 있는 소유자입니다. 위쪽은 이전 소유자 이력이므로 말소되지 않은 것만 유효합니다. 계약할 때 신분증과 등기부상 소유자가 같은 사람인지 반드시 확인하세요. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다. 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정이 하나라도 있으면 절대 계약하면 안 됩니다. 소송 중인 집이라는 뜻입니다. 소유권 이전이 최근 3개월 이내에 빈번하게 일어났다면 기획부동산이나 돌려막기일 가능성도 의심해야 합니다.

03. 을구 - 이 집에 빚이 얼마인지 확인하는 곳

을구는 소유권 외 권리, 즉 빚을 보는 곳입니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등이 표시됩니다. 전세나 월세 세입자에게 가장 중요한 곳이 바로 을구입니다. 근저당 채권최고액은 실제 대출금의 120% 정도로 잡힙니다. 채권최고액이 2억 4천이면 실제 빚은 2억 정도라고 보면 됩니다. 이 금액과 내 보증금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 깡통주택이므로 피해야 합니다. 전세권이 이미 설정되어 있다면 내 전입신고보다 선순위이므로 보증금을 못 받을 수 있습니다.

구분	의미	계약 시 판단
근저당권	은행 대출 담보	채권최고액+보증금 < 시세 70%여야 안전
전세권	선순위 전세 보증금	선순위 있으면 내 보증금 위험
가압류·압류	채무 불이행으로 인한 압류	1건이라도 있으면 계약 금지
신탁등기	소유권을 신탁사에 넘김	신탁사 동의 없으면 계약 무효 위험

04. 계약 당일 다시 떼기 + 많이 하는 실수

등기부등본은 어제 뗀 것과 오늘 뗀 것이 다를 수 있습니다. 많이 하는 실수 3가지입니다. 첫째, 중개사가 준 등기부등본만 믿는 것. 직접 인터넷등기소에서 700원 주고 당일 아침에 다시 떼세요. 등기부등본은 발급 시점이 가장 중요하고, 말소사항 포함으로 떼야 숨은 이력까지 보입니다. 둘째, 신탁등기를 모르고 계약하는 것. 갑구에 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 집주인이 아니라 신탁회사 동의가 있어야 계약이 유효합니다. 셋째, 등기부와 건축물대장을 대조 안 하는 것. 등기부는 소유 관계, 건축물대장은 불법건축물 여부를 봅니다. 정부24에서 건축물대장도 무료로 열람하고 두 서류의 면적과 소유자가 일치하는지 확인하면 전세사기 99%는 예방됩니다.

📌 마무리 체크리스트

□ 인터넷등기소에서 말소사항 포함으로 당일 발급했는가?

□ 표제부 주소와 갑구 소유자가 계약서와 신분증과 일치하는가?

□ 을구 근저당+전세권 합이 시세 70% 이하인가?

□ 갑구에 압류·가압류·신탁등기가 없는가?

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 등기부등본은 어디서 떼나요? 무료인가요?

A1. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람·발급 가능합니다. 등기소 무인발급기에서도 700원입니다. 주민센터에서는 안 됩니다. 열람용과 발급용 효력은 동일하지만 계약 시에는 발급용을 보관하세요.

Q2. 근저당이 있는데 집주인이 계약 전에 말소해준다고 하면 믿어도 되나요?

A2. 구두 약속은 절대 믿으면 안 됩니다. 특약사항에 잔금일에 근저당 말소 후 잔금 지급한다, 미이행 시 계약 무효 및 반환이라고 명시하고, 잔금일에 등기부등본을 다시 떼서 말소된 것을 확인한 후 잔금을 치러야 합니다. 전세는 잔금일에 법무사가 말소와 동시에 전입·확정일자 처리를 해주는 것이 가장 안전합니다.