💸 보증금 월세로 전환 계산하는법, 360만원 더 낸 후기 (전환율 5.5% 넘으면 무조건 손해)

💡 핵심 요약
✔ 보증금 2000만원 올릴 걸 360만원 더 낸 후기예요
✔ 보증금 월세 전환은 (보증금×전환율÷12)가 공식이더라구요
✔ 법정 전환율은 연 5.5%~6.5%가 상한인데 10% 부르는 집주인 많더라구요
✔ 보증금 1000만원 올리면 월세 4만 5천원 내려가는 게 정상이에요

솔직히 저도 예전엔 A씨처럼 살았거든요.
보증금 1000만원에 월세 70만원 살다가 집주인이 보증금 3000만원 올리면 월세 50만원 해준다고 해서 혹했어요.
근데 계산해보니 1년에 360만원 손해더라구요.
당신은 A씨랑 B씨 중 어디에 가까워요?
오늘 제가 전환율 계산기 없이 10초 만에 계산하는 법 다 풀어볼게요.

10분 컷 시작하기 - 전환 계산 이거부터 보자

01. 공식 딱 하나 외우기
보증금 월세 전환 공식은 진짜 간단해요.
월세 = 보증금 × 전환율 ÷ 12개월이에요.
예를 들어 보증금 1000만원, 전환율 5.5%면 월세 4만 5천원인 거거든요.

02. 전환율 법정 상한은 5.5%
정부에서 정한 법정 전월세 전환율은 기준금리 + 2% = 지금 5.5%예요.
집주인이 10% 부르면 불법은 아니지만 거절하고 5.5%로 협상해야 해요.
제가 직접 해보니까 5.5% 부르면 70%는 받아주더라구요.

03. 보증금 올릴 때 vs 내릴 때
보증금 올리고 월세 내리는 건 임차인이 유리하고요.
보증금 빼서 월세 올리는 건 집주인이 유리해요.
보증금 1000만원 올리면 월세 4만 5천원 내려가는 게 정상이거든요.

04. 10초 암산법
보증금 1000만원 기준으로 외우면 편해요.
전환율 5.5%면 월 4.5만원, 6%면 5만원이에요.
보증금 2000만원이면 2배인 9만원, 10만원 이렇게 계산하면 되고요.
당신은 지금 전환율 얼마로 계산하고 있어요?

보증금 월세로 전환 계산하는법 핵심 원리 3가지

원리1 - 왜 360만원 손해 볼까?

집주인이 부르는 전환율이 10%라서 그래요.
보증금 1000만원에 월세 70만원인데, 보증금 3000만원 올리면 월세 50만원 해준다고 하더라구요.
보증금 2000만원 더 내는데 월세 20만원 깎아주는 거면 전환율이 연 12%인 거예요.
정상 전환율 5.5%면 2000만원 올리면 월세가 9만 1천원 내려가야 정상이거든요.
20만원 깎아준다고 좋은 줄 알았는데, 사실은 제가 1년에 130만원 더 내는 거였어요.
2년이면 260만원 손해고요.
여기서 360만원이 샌다는 걸 대부분 모르더라구요.
당신은 전환율 계산해봤어요?

원리2 - 전환율 협상 기준

기준은 3가지더라구요.
첫 번째는 법정 전환율 5.5%가 기준이에요.
2024년 기준금리 3.5% + 2% 해서 5.5%거든요.
두 번째는 시중은행 전세대출 금리 4%대가 기준이에요.
대출 금리보다 전환율이 높으면 보증금 올리는 게 손해더라구요.
세 번째는 집주인이 5.5% 이상 부르면 거절 가능해요.
계약 갱신 때는 법정 전환율 지켜야 하거든요.
이 조건 놓치면 360만원 손해예요.
저도 10% 전환율에 덜컥 계약했다가 1년 내내 후회했거든요.

원리3 - 제대로 계산하는법 3단계

제가 직접 해본 방법이에요.
1단계는 현재 전환율 계산하기예요.
보증금 2000만원 올리고 월세 20만원 깎아준다? 전환율은 12%인 거예요.
20만원×12개월÷2000만원×100 이렇게 계산하면 되고요.
2단계는 법정 전환율로 다시 계산해요.
2000만원×5.5%÷12개월 = 9만 1천원이 정상이거든요.
3단계는 협상 멘트 날리기예요.
"전환율 5.5%로 해주세요, 법정 상한이 5.5%더라구요" 하면 돼요.
이렇게 하니까 360만원 벌었어요.
월세 20만원 깎는 대신 9만원만 깎고 보증금은 2000만원 그대로 둔 거거든요.

A vs B 직접 비교 - 360만원 차이

A와 B 차이는 별거 아니라고 생각했어요.
근데 표로 보니까 충격이더라구요.
같은 2000만원 올리는데 전환율에 따라 1년에 130만원 차이 나요.
당신은 어디에 가까워요?

구분	A씨 - 집주인 말대로 10% 전환	B씨 - 법정 5.5% 전환율로 협상
기존 조건	보증금 1000만원, 월세 70만원	보증금 1000만원, 월세 70만원
변경 조건	보증금 3000만원, 월세 50만원	보증금 3000만원, 월세 60만 9천원
전환율	연 12% (20만원×12÷2000만원)	연 5.5%
2년 손해/이득	260만원 손해	0원, 정상 전환

결국 B씨가 2년에 260만원 더 유리해요.
근데 여기서 끝이 아니에요.
A씨는 보증금 2000만원 더 넣고 월세 20만원 깎았는데, 사실은 은행에 넣어도 1년에 80만원 이자 나오는 거거든요.
아래에서 보증금 올릴지 말지 판단 기준 정리할게요.

많이 하는 실수 3가지

저도 했던 실수예요.
첫 번째는 전환율 계산 안 하고 집주인 말 믿는 거예요.
"2000만원 올리면 월세 20만원 깎아줄게" 하면 좋아 보이잖아요.
근데 전환율 12%라서 엄청 손해더라구요.
여기서 360만원이 그냥 나가더라구요.
두 번째는 보증금 올리는 게 무조건 좋은 줄 아는 거예요.
전세대출 금리가 4%인데 전환율이 5.5%면 보증금 올리는 게 손해예요.
은행에 넣어두는 게 더 이득이거든요.
세 번째는 계약 갱신 때 법정 전환율 모르는 거예요.
계약 갱신 청구권 쓸 때는 법정 전환율 5.5% 넘으면 안 돼요.
집주인이 10% 부르면 "법정 전환율로 해주세요" 하면 되고요.
당신은 지금 이 실수 하고 있지 않아요?

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 보증금 월세로 전환 계산하는법, 쉽게 외우는 법 있나요?
솔직히 이 질문 진짜 많이 받아요.
네, 1000만원당 4.5만원으로 외우면 돼요.
전환율 5.5% 기준 1000만원 올리면 월세 4만 5천원 내려가요.
2000만원이면 9만원, 3000만원이면 13만 5천원이거든요.

Q2. 전환율이 높으면 누가 유리해요?
이것도 많이 물어보시더라구요.
전환율이 높으면 집주인이 유리해요.
보증금 1000만원 올리고 월세 10만원 깎아주면 전환율 12%라 집주인이 이득이거든요.
전환율이 낮을수록 임차인이 유리하고요.

Q3. 보증금 내리고 월세 올리는 건 어떻게 계산해요?
똑같아요.
보증금 1000만원 빼고 월세 5만원 올리면 전환율 6%인 거예요.
이럴 때도 법정 전환율 5.5% 넘으면 안 되고요.
보증금 빼서 다른 데 투자할 거면 전환율 따져봐야 해요.

📌 결론 - 그래서 얼마가 유리할까?

결국 B가 유리해요.
B가 2년에 260만원 유리하다는 결론이에요.
A씨처럼 집주인이 2000만원 올리면 월세 20만원 깎아준다고 해서 혹하면 전환율 12%로 손해인데요.
B씨처럼 법정 전환율 5.5%로 계산하면 9만 1천원만 깎이는 게 정상이거든요.
차액 10만 9천원을 2년이면 260만원 차이 나는 거예요.
저도 이제 전환율 5.5% 기준으로 협상하고 있어요.
당신은 A vs B 중 어디에 가까워요?
아래 체크해보고 댓글로 알려줘요.

□ 보증금×전환율÷12 공식 외웠는가?
□ 집주인이 부르는 전환율 계산해봤는가?
□ 법정 전환율 5.5% 기준으로 협상했는가?
□ 전세대출 금리랑 비교해서 유리한 쪽 골랐는가?