🔑 전세 계약 연장하는법, 보증금 5% 이상 못 올린다 (묵시적 갱신+계약갱신청구권 총정리)

💡 핵심 요약

✔ 전세 계약 연장은 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 2가지 방법, 둘 다 2년 연장

✔ 계약갱신청구권 쓰면 집주인은 5% 이상 보증금 인상 불가, 1회 사용 가능

✔ 만료 6개월~2개월 전에 내용증명으로 갱신 의사 밝혀야 안전

✔ 집주인이 실거주, 재건축, 월세 전환 통보하면 갱신 거절 가능

2년 전 전세 1억 5000만원으로 들어왔는데 집주인이 재계약 때 1억 8000만원, 20% 올려달라고 하더라고요. 알고 보니 계약갱신청구권을 쓰면 5%인 750만원까지만 올릴 수 있었습니다. 내용증명 보내고 1억 5750만원에 2년 연장했습니다. 전세 계약 연장은 방법을 모르면 보증금 3000만원이 더 들고, 알면 5%로 막을 수 있습니다. 오늘은 제가 직접 갱신청구권 써보고 정리한 전세 계약 연장하는법 총정리를 공유합니다.

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01. 전세 계약 연장 2가지 방법 - 묵시적 vs 갱신청구권

전세 계약 연장은 2가지입니다. 첫째 묵시적 갱신, 집주인과 세입자 모두 만료 6개월~2개월 전에 아무 말도 안 하면 자동으로 2년 연장됩니다. 조건은 기존과 동일, 보증금 인상 없습니다. 둘째 계약갱신청구권, 세입자가 집주인에게 갱신을 요구하는 권리로 1회, 2년 연장 가능합니다. 계약갱신청구권은 세입자만 쓸 수 있고 집주인은 거절 사유가 없으면 무조건 받아줘야 한다는 점이 핵심입니다. 묵시적 갱신은 합의 없이 자동, 갱신청구권은 세입자가 적극적으로 청구해야 합니다. 둘 다 2년 연장이지만 갱신청구권은 보증금을 5%까지만 올릴 수 있어 집주인이 인상을 요구할 때 쓰는 것이 유리합니다.

02. 계약갱신청구권 쓰는법 - 5% 룰과 거절 사유

계약갱신청구권은 만료 6개월~2개월 전에 행사해야 합니다. 문자, 카톡, 내용증명으로 갱신 의사를 밝히면 됩니다. 가장 안전한 건 내용증명입니다. 집주인은 정당한 사유 없으면 거절할 수 없으며, 보증금을 5% 초과해서 올릴 수 없습니다. 1억 5000만원이면 750만원까지만 인상 가능합니다. 집주인이 실거주, 2기 이상 월세 연체, 재건축, 합의된 경우에만 갱신 거절이 가능합니다. 실거주라고 거짓으로 말하고 다른 세입자를 받으면 세입자는 손해배상 3개월치 월세를 청구할 수 있습니다. 갱신청구권은 1회만 사용 가능하며, 한 번 쓰면 다음 2년 후에는 쓸 수 없습니다. 그래서 첫 2년은 묵시적 갱신으로, 다음 2년은 갱신청구권으로 4년을 사는 전략이 가장 유리합니다.

03. 연장 절차와 필요 서류 비교

전세 계약 연장 절차는 간단합니다. 1단계 만료 6개월 전부터 집주인과 협의, 2단계 갱신 의사 내용증명 발송, 3단계 재계약서 작성 또는 기존 계약서에 연장 특약 작성, 4단계 확정일자 다시 받고 전입신고 유지 확인입니다. 재계약서를 새로 쓰면 확정일자를 다시 받아야 하며, 기존 계약서에 연장 도장을 찍어도 효력은 같습니다. 보증금이 오르면 오른 금액에 대해서만 확정일자를 다시 받으면 됩니다. 보증금이 그대로면 확정일자도 그대로 유지됩니다. 연장 시 중개수수료는 새로 계약서를 쓰면 발생하지만, 합의 연장 시에는 안 내도 됩니다.

구분	묵시적 갱신	계약갱신청구권
행사 방법	아무 말도 안 하면 자동	세입자가 6~2개월 전 청구
연장 기간	2년	2년
보증금 인상	기존 동일, 인상 불가	5% 이내만 가능
사용 횟수	무제한	1회만
집주인 거절	불가, 자동 연장	실거주 등 정당한 사유만

04. 연장 시 주의사항 + 많이 하는 실수

전세 연장 시 많이 하는 실수 3가지입니다. 첫째, 만료 2개월 전까지 아무 말도 안 하는 것. 집주인이 만료 6~2개월 전에 갱신 거절 통보하면 세입자는 나가야 합니다. 세입자는 6~2개월 전에 갱신 의사를 밝혀야 안전합니다. 둘째, 구두로만 합의하는 것. 보증금 인상, 계약 기간 변경은 반드시 서면 재계약서로 작성하고 확정일자 다시 받아야 한다는 점이 핵심입니다. 셋째, 집주인 실거주 거짓말에 속는 것. 집주인이 실거주한다며 갱신 거절 후 2개월 내 다른 세입자를 받으면 불법이며, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 실거주 여부를 추적할 수 있습니다. 연장 후에도 전세보증보험은 갱신해야 하며, 보증금이 오르면 보험금도 추가로 내야 합니다.

📌 마무리 체크리스트

□ 만료 6~2개월 전 내용증명으로 갱신 의사 밝혔는가?

□ 보증금 인상 5% 이내인지 계산했는가?

□ 재계약서 작성 후 확정일자 다시 받았는가?

□ 전세보증보험 갱신했는가?

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 집주인이 실거주한다며 갱신 거절하면 어떻게 하나요?

A1. 집주인이나 직계존비속이 실거주하는 경우에만 갱신 거절이 가능합니다. 거짓으로 실거주한다며 내보낸 후 2개월 내 다른 세입자를 받으면 세입자는 손해배상, 기존 계약으로 복귀를 청구할 수 있습니다. 실거주 여부는 전입신고, 확정일자로 확인 가능하며, 국토부 실거래가에서 확인하세요. 실거주 거짓말로 적발되면 집주인은 3개월치 월세 상당 손해배상해야 합니다.

Q2. 묵시적 갱신 후 이사 가고 싶으면 언제 말해야 하나요?

A2. 묵시적 갱신 후에는 언제든 3개월 전에 통보하면 계약 해지가 가능합니다. 예를 들어 1월에 통보하면 4월에 나가면 됩니다. 계약갱신청구권으로 연장한 경우에도 동일하게 3개월 전 통보로 해지 가능합니다. 단, 기존 2년 계약 기간 중에는 중도퇴거 시 위약금이 발생할 수 있으므로 계약 만료 2개월 전에 갱신 거절 의사를 밝히는 것이 가장 안전합니다.