🏠 월세 계약서 쓰는법, 보증금 1000만원 지키는 4가지 (확정일자+전입신고 총정리)

💡 핵심 요약

✔ 월세 계약서는 등기부등본, 확정일자, 전입신고 3가지 확인해야 보증금 지킨다

✔ 특약에 수리비, 관리비, 중도퇴거 위약금, 원상복구 범위 꼭 넣어야 분쟁 없다

✔ 계약서 작성 후 24시간 내 확정일자+전입신고 해야 대항력과 우선변제권 생긴다

✔ 계약서 2부 작성, 1부는 내가 보관, 사진 10장 찍어두면 퇴거 시 100만원 아낀다

첫 자취방 계약할 때 특약 없이 계약서 쓰고 들어갔다가 퇴거 때 80만원 뜯긴 적 있습니다. 벽에 못 자국 있다고 도배비 50만원, 장판 교체비 30만원 청구하더라고요. 알고 보니 계약서에 원상복구 범위를 안 적어서 생긴 일이었습니다. 월세 계약서는 쓰는 법 10분만 알면 보증금 1000만원을 지키고 분쟁을 0건으로 만들 수 있습니다. 오늘은 공인중개사 없이도 보증금 지키는 월세 계약서 쓰는법을 정리했습니다.

⏱ 10분 컷 시작하기

01. 계약서 쓰기 전 필수 확인 - 등기부등본이 1순위

월세 계약서 쓰기 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 첫째 등기부등본, 집주인이 진짜 집주인인지, 근저당, 압류가 있는지 확인해야 합니다. 등기부등본상 소유자와 계약하는 사람이 같은지 신분증으로 확인하고, 근저당이 보증금보다 많으면 계약을 피해야 합니다. 둘째 건축물대장, 불법 건축물인지, 용도가 주거용인지 확인합니다. 근저당 + 보증금 합이 집값의 70% 넘으면 깡통전세 위험, 월세도 보증금 날릴 수 있다는 점이 핵심입니다. 셋째 선순위 임차인, 이미 다른 세입자가 있는지 확정일자 현황을 주민센터에서 확인해야 합니다. 계약서는 국토부 표준임대차계약서 양식을 쓰는 것이 가장 안전하며, 부동산에서 출력해줍니다.

02. 계약서 필수 항목 - 이거 빠지면 효력 없다

월세 계약서에는 필수 항목 6가지가 들어가야 합니다. 보증금, 월세, 계약 기간, 관리비, 입주일, 중도해지 위약금입니다. 보증금과 월세는 숫자, 한글 병기하고, 관리비에 포함된 항목을 상세히 적어야 합니다. 인터넷, 수도, 청소비 포함 여부가 분쟁 1순위입니다. 계약 기간은 2년이 원칙이며, 2년 미만으로 해도 세입자는 2년까지 주장할 수 있습니다. 월세 연체 시 계약 해지 조건은 2기 연체가 기준, 2개월 밀리면 집주인이 계약 해지 가능합니다. 특약란이 가장 중요합니다. 수리비, 누수, 곰팡이, 옵션 파손 시 누가 부담하는지 적어야 합니다. 계약서는 2부 작성해 집주인 1부, 세입자 1부 보관하고, 공인중개사 도장과 중개대상물 확인설명서도 함께 받아야 합니다.

03. 특약 4가지 - 이 문장 넣으면 분쟁 0건

월세 계약서에서 가장 중요한 특약 4가지입니다. 첫째 원상복구 특약, 못 자국, 생활 흠집은 원상복구 대상 아님이라고 명시해야 퇴거 시 도배비 안 뜯깁니다. 둘째 수리비 특약, 보일러, 에어컨 등 주요 시설 고장은 집주인 부담이라고 적어야 합니다. 셋째 관리비 특약, 관리비에 포함된 항목과 인상 불가 조건을 명시해야 합니다. 넷째 중도퇴거 특약, 부득이한 중도퇴거 시 중개수수료 부담 주체를 정해야 합니다. 중도퇴거 시 세입자가 새 세입자를 구해주면 위약금 면제 조건을 넣으면 좋습니다. 확정일자와 전입신고는 특약에 넣을 수 없으며 법적으로 보장된 권리입니다.

특약 항목	나쁜 예	좋은 예(복붙)
원상복구	퇴거 시 원상복구	생활흠집, 못자국 3개 이하는 원상복구 제외
수리비	특약 없음	보일러, 에어컨, 세탁기 고장은 집주인 부담
관리비	관리비 10만원	관리비 10만원(인터넷, 수도, 청소비 포함, 인상 불가)
중도퇴거	중도퇴거 시 보증금 10% 위약금	새 세입자 구하면 중개수수료 집주인 부담, 위약금 없음

04. 계약 후 24시간 안에 해야 할 일 + 많이 하는 실수

월세 계약서 쓰고 가장 많이 하는 실수 3가지입니다. 첫째, 확정일자와 전입신고 안 하는 것. 계약서 작성 후 24시간 안에 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자 받고, 정부24에서 전입신고해야 대항력과 우선변제권이 생겨 보증금을 지킬 수 있습니다. 확정일자+전입신고를 해야 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선으로 돌려받는다는 점이 핵심입니다. 둘째, 집 상태 사진 안 찍는 것. 입주 당일 벽, 장판, 옵션, 곰팡이를 동영상으로 10분 찍어두면 퇴거 시 분쟁이 0건이 됩니다. 셋째, 현금으로 보증금 주는 것. 보증금, 월세는 반드시 계좌이체하고 이체 내역을 보관해야 합니다. 현금으로 주면 나중에 줬다는 증거가 없습니다. 월세는 자동이체 설정하고, 월세 세액공제는 홈택스에 계약서, 이체 내역 제출하면 연 750만원까지 15~17% 공제됩니다.

📌 마무리 체크리스트

□ 등기부등본 소유자=계약자, 근저당+보증금 70% 이하인가?

□ 보증금, 월세, 관리비 포함 항목, 계약기간 6가지 명시했는가?

□ 원상복구, 수리비, 중도퇴거 특약 4가지 넣었는가?

□ 계약 후 24시간 내 확정일자+전입신고+집 상태 사진 찍었는가?

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 월세 계약서 작성 시 공인중개사 없이도 가능한가요?

A1. 가능합니다. 직거래도 법적 효력이 있습니다. 다만 등기부등본 확인, 확정일자, 특약 작성을 직접 해야 하므로 초보자는 공인중개사를 끼는 것이 안전합니다. 중개수수료는 보증금+월세×100 기준으로 계산되며, 5000만원 미만이면 0.5%, 5000만원~1억원이면 0.4%입니다. 직거래 시 국토부 표준계약서 양식을 출력해서 쓰세요.

Q2. 월세 계약 기간 끝나기 전에 나가면 보증금 못 받나요?

A2. 중도퇴거 특약이 없으면 집주인이 위약금을 청구할 수 있습니다. 보통 남은 기간 월세 1~2개월치를 위약금으로 요구합니다. 하지만 새 세입자를 구해주면 대부분 위약금 없이 합의됩니다. 특약에 새 세입자 구하면 위약금 면제 문구를 넣어두면 분쟁 없이 나갈 수 있습니다. 계약 만료 2개월 전에는 반드시 갱신 거절 의사를 문자, 내용증명으로 남겨야 합니다.